Trust immobiliare in Italia

“Trust immobiliare”?… Se ne parla sempre di più in quanto il trust si dimostra assai vantaggioso se lo si considera quale strumento di utilizzo nell’ambito immobiliare.

Il contesto in cui lo si vuole considerare è quello delle abitazioni a livello familiare.
Il primo grosso vantaggio consiste, non va mai dimenticato, nel fatto che il trust ha come effetto quello di protezione dall’attacco da parte dei creditori su tutti i beni che vi si conferiscono. In questo caso il bene per eccellenza più caro agli italiani: l’abitazione.
trust trustee italia immobiliare familiare passaggio generazionale impresa scopo società protezione patrimonio fondo patrimonialeA questo proposito non mi stanco di ricordare di aver vissuto personalmente nell’ambito della propria professione il caso di una società di persone tra due soci esercente l’attività nell’ambito della concia delle pelli, attività che, come altre in questi ultimi anni, ha subito una notevole crisi. Ad entrambi per anni era stata raccomandata la costituzione di un trust personale a protezione dei beni accumulati in una vita di lavoro, dei due soci però uno solo si era convinto della validità del trust per la protezione del patrimonio.
Al momento del fallimento quello dotato del proprio trust ha perso l’azienda, ma ha mantenuto tutti i suoi beni personali: l’abitazione principale, la seconda casa ,l’auto, il conto corrente. Al contrario il suo socio ha perso oltre all’azienda anche tutto il resto, compresa la compagna…
Mi trovo spesso a dover “riparare” trust che mi vengono sottoposti da nuovi clienti in quanto affetti da patologie che li rendono attaccabili e quindi inefficaci ad assolvere l’obiettivo che spesso si vuole assolutamente ottenere e cioè per l’appunto la protezione del patrimonio. La raccomandazione anche in questo caso è quella di ricercare lo specialista nello stesso modo in cui ci comportiamo per la nostra salute: con ogni probabilità si avrà anche la gradita sorpresa di avere un costo minore!
Dal punto di vista fiscale il secondo considerevole vantaggio consiste nel fatto che, una volta inserito l’immobile in trust, non sarà più assolta l’imposta di successione a carico dei beneficiari al momento della dipartita del disponente, cioè colui che lo ha conferito.
Questo significa che gli eredi quando entreranno in possesso dei fabbricati, ma in generale di ogni bene lì inserito, nulla più dovranno pagare all’Erario!
Questo è un grande vantaggio del “trust immobiliare”!
Al sottoscritto piace anche definire questa situazione con l’espressione: “Il trust ti permette di morire fiscalmente”, ben felice di poter continuare a vivere.
Per comprendere meglio la portata del beneficio va tenuto presente che il Legislatore non fa segreto del fatto che intende mettere mano all’imposta di successione nel senso di allinearla a quella degli altri Stati Europei, dove le franchigie, che sono i valori entro cui non si paga, o sono modestissime o non esistono, piuttosto che le aliquote viaggiano su valori del 40-60% !!!
Al momento pertanto in cui l’abitazione viene appunto inserita in “trust immobiliare” si assolve l’imposta di donazione e successione che, in riferimento al caso di abitazioni, molto spesso non si paga o la si paga in misura assai modesta.
Le franchigie, che ripeto sono i valori entro i quali non si paga affatto, infatti riferite al caso di un disponente i cui beneficiari alla sua morte siano il coniuge e i figli risultano assai elevate (pari ben a un milione di euro a persona) e sopra tali soglie si paga un’aliquota a titolo definitivo del 4%, aliquota che in Europa si badi bene non è mai sotto il 25%.
Il fisco tuttavia pretende in questo trasferimento dal disponente al trust una imposta chiamata ipo-catastale pari al 3%, da applicare sui valori catastali dei fabbricati.
Va precisato sul punto che tuttavia la base imponibile, ossia il valore su cui applicare l’imposta del 3%, è quello catastale, ossia un valore assai ridotto rispetto al valore di mercato.
Attenzione però: anche su questo fronte è oramai noto a tutti che è prossimo l’innalzamento dei valori che verranno adeguati al mercato.
Consola sapere che in fase di ricorso molto spesso le Commissioni Tributarie chiamate a chiarire se sia o meno dovuta questa imposta, costringono l’Erario a restituirla in quanto si ritiene “non dovuta”.
Conviene a questo proposito sapere l’orientamento delle Commissioni Provinciali e recarsi a rogitare da un notaio di una provincia in cui le sentenze sono favorevoli.
Per il passato ad esempio aveva fatto da apripista Treviso, che tuttavia al presente ha cambiato orientamento.

trust trustee italia immobiliare familiare passaggio generazionale impresa scopo società protezione patrimonio fondo patrimonialeAi fini delle Imposte Dirette, quelle per capirci che si pagano normalmente con la dichiarazione dei redditi, è interessante sapere inoltre che il passaggio di un fabbricato al cosiddetto “trust immobiliare” NON comporta alcun onere!

Ma ancor più interesse è il fatto che l’immobile inserito in trust , quando questo sia costruito in modo particolare (e tale da assumere la qualifica di “opaco”) paga una imposta ires del 27,5% , fissa e indipendentemente dall’ammontare del reddito complessivo dichiarato.
Due osservazioni meritano la nostra attenzione :
– in capo alla persona fisica come ben noto le aliquote irpef crescono al crescere del reddito fino a raggiungere ben il 43%, contro appunto una aliquota ires del 27,5%;
– dal 2017 questa stessa aliquota ires scenderà al 24 % con ulteriore vantaggio per il contribuente che ha inserito i suoi fabbricati in un trust immobiliare, soprattutto se questi producono reddito da locazione.
Si pensi al caso di un contribuente mio cliente che percepisce canoni annui di locazione per 20.000 euro assieme ad altri redditi (di pensione ecc..): l’aliquota IRPEF può salire fino al 43% mentre invece i canoni di locazione continueranno in capo al trust ad assolvere un’aliquota fissa del 27,5%, che dal 2017 scenderà appunto al 24%, con un risparmio che potrà toccare i 3.600 euro l’anno!
Da ultimo occorre doverosamente ricordare che sul fronte delle altre imposte o tasse comunali (imu, tasi…) il carico in capo al trust è lo stesso che in capo alla persona fisica.
Questa disamina, come precisato in premessa, ha preso in considerazione solo le ipotesi di fabbricati, intesi come abitazioni, in ambito personale/familiare .
Restando in tema di trust immobiliare è doveroso sottolineare che ben più interessanti si prospettano determinate e particolari situazioni in termini di legittimo risparmio fiscale, come ad esempio la gestione di una società immobiliare costituita per la costruzione e vendita di immobili ove il socio sia il trust.
Ma questa è un’altra storia…

Silvano Maggio - esperto in trust

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“Un signore voleva destinare una sua spaziosa abitazione di campagna, dotata di ampio cortile e annesso orto, esclusivamente alla preghiera dei fedeli. Il  dubbio che lo attanagliava da tempo era costituito dal fatto che, se avesse donato la sua proprietà ad un Ente religioso, una volta che questo fosse stato chiuso (evento non raro oggigiorno) sarebbe stata stravolta la sua volontà. Allora quale soluzione adottare?…”
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“Si tratta di un’azienda metalmeccanica gestita da una SRL con soci marito e moglie al 50% cadauno. La coppia ha due figli: uno vi lavora da anni in qualità di dipendente, mentre l’altra esercita l’attività di psicologa fuori regione e non nutre alcun interesse per l’attività di famiglia. Al contrario il figlio ha determinate capacità ed intende sostituire i genitori al momento che passeranno la mano.
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“Si trattava di una coppia di anziani con due figli, uno dei quali tossicodipendente, proprietari di una abitazione di proprietà e di altre disponibilità liquide.
Tutti questi beni vennero inseriti in trust familiare con la sola eccezione del diritto di usufrutto dell’immobile, trattenuto a favore della coppia.
Le istruzioni cui il trustee, in qualità di gestore del trust doveva attenersi…”

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